Збільшують розмір орендної плати за землю? Дізнайтеся, чи є на це право?

10 Березня 2016

Ірина Дмитерко,
експерт з питань оподаткування

Намагання поповнити бюджет

З настанням нового року нас спіткали не лише новації законодавства, але й ініціатива Державної служби з геодезії та картографії (далі – Держгеокадастр) з наповнення бюджету.

Так, з січня 2016 року багато сільгосппідприємств, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності (розпорядниками яких є Держгеокадастр) отримали цікаві листи. В листах сільгосппідприємствам пропонується з метою недопущення втрат бюджету звернутися до обласних управлінь Держгеокадастру для укладення додаткових угод про внесення змін до чинних договорів оренди, а саме – про збільшення розміру орендної плати до 8 %, а іноді і до 9,5 % від нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки.

Слід зауважити, що такі листи надходять переважно тим сільгосппідприємствам, які укладали договори оренди не на конкурсній основі, тобто без проведення аукціону. Підставою для направлення таких листів є:
• доручення Держгеокадастру від 14.12.15 р. № ДС-22-28-0.13-17122/23-15;
• те, що «…середній розмір плати за користування земельними ділянками за результатами проведених аукціонів по області становить більший відсоток (від НГО земельних ділянок), ніж встановлено вже існуючими договорами оренди землі…»;
• недопущення порушення вимог чинного законодавства та втрат бюджету.

Для укладення додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати сільгосппідприємствам пропонується звернутися до головного управління Держгеокадастру у відповідній області, як розпорядника земель. До звернення слід надати оригінал договору оренди земельної ділянки, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку а також витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки.

Непоодинокими є випадки, коли управління Держгеокадастру у своїх листах фактично погрожує, що в разі ігнорування його «пропозиції» воно ініціює розірвання існуючого договору оренди.

Чи є підстави для таких погроз?

Норми Податкового кодексу

Орендна плата за землі державної власності це складова плати за землю. Відповідно до пп. 10.1.1 та пп. 265.1.3 Податкового кодексу (далі – ПК) плата за землю у складі податку на майно належить до місцевих податків. Відповідно до п. 269.1 ПК платниками плати за землю є, зокрема, землекористувачі. А відповідно до п. 14.1.73 ПК, землекористувачі, це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної власності. Відповідно до п. 16.1.4 ПК платник податків зобов’язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених ПК.

З 01.04.14 р. орендна плата за земельні ділянки сільгосппризначення державної та комунальної власності має становити не менше 3 % від їх НГО (ст. 288.5.1 ПК). Отже, законодавством встановлено нижню межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки державної власності. Тобто з 01.04.14 р. встановити розмір орендної плати за відповідні земельні ділянки  менший, ніж встановлено ПК неправомірно (і, як правило, договори оренди, що укладалися після цієї дати визначають орендну плату в розмірі 4 % від НГО та вище). Якщо ж в раніше укладеному договорі оренди визначено орендну плату в меншому розмірі, то все одно доцільно сплачувати 3% від НГО, навіть, якщо відповідні зміни до договору ще не внесені. 

Такий висновок базується на значній кількості судових рішень, прийнятих за позовами прокуратури, в яких суди зазначають, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності має відповідати вимогам ст. 288.5.1 ПК. На думку суддів норма цієї статті є підставою для перегляду розміру орендної плати встановленого у раніше укладених договорах оренди. При цьому, суди керуються принципом пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п. 5.2 ПК. Отже, до моменту внесення до такого договору відповідних змін, розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений п. 288.5.1 ПК.

Якщо орендна плата менше 3%

Виходячи з викладеного, якщо умовами чинних договорів оренди розмір орендної плати встановлено в розмірі меншому ніж 3 % від НГО, то сільгосппідприємство повинно внести зміни до існуючих договорів, аби не порушувати норми законодавства

Проте тут виникає питання самого розміру ставки за оренду землі. Адже для багатьох сільгосппідприємств 8 % від НГО земельної ділянки це дуже велика сума, яка може призвести навіть до необхідності припинення господарської діяльності через її економічну недоцільність. Тож таким сільгосппідприємствам можна порадити поборотися за зменшення розміру ставки. Для цього:
• отримавши такого листа обов’язково підготувати обґрунтовану відповідь на нього;
• в листі, аргументуючи недоцільність саме такого високого розміру ставки орендної плати доцільно посилатись на нестабільність ринку та національної валюти. При цьому можна навести приклади безпосереднього впливу цих чинників на діяльність сільгосппідприємства (вартість пального, насіння, валюти, вартість кредитів, тощо). Також можливо посилатись на погіршення фінансового та економічного стану країни. Крім того, в листі доцільно навести розміри допомоги соціальній сфері села, які здійснюються сільгосппідприємством, та зазначити, що суттєве підвищення орендної плати за землю сприятиме зменшенню такої допомоги, тощо;
• необхідно підготувати та навести в листі власні розрахунки економічно обґрунтованого розміру орендної плати для конкретного сільгосппідприємства;
• можна також вказати, що в разі покращення ситуації сільгосппідприємство готове переглянути розмір плати, тощо.

Якщо на рівні листування з територіальними органами Держгеокадастру не вдасться дійти компромісного рішення, необхідно бути готовим до судового розгляду спору. Як вже зазначалося, судові органи, як правило, підтримують такі позови та збільшують розмір орендної плати. Проте суд може дослухатись до клопотання сільгосппідприємства та  встановити його в розмірі меншому, ніж 8% (запропонованих органами Держгеокадастру).

Під час листування з територіальними органами Держгеокадастру/судового розгляду сільгосппідприємство може також (в разі зацікавленості) клопотати про внесення інших змін до договору оренди. Наприклад,  про збільшення терміну оренди, для досягнення такого собі балансу – платити буду більше, проте впевнений, що ще тривалий час зможу використовувати земельну ділянку. До речі, аналізуючи інформацію засобів масової інформації можна дійти висновку, що керівництво Держгеокадастру також не відкидає таку можливість йти на зустріч орендарям, продовжуючи термін оренди в разі збільшення розміру орендної плати.

Якщо орендна плата  3% і більше

Для сільгосппідприємств, чинні договори оренди яких визначають розмір орендної плати 3 % від НГО та вище розмір орендної плати не суперечить нормам ПК. Тож навіть, якщо територіальний орган Держгеокадастру звернеться до суду, то на сьогодні не вбачається правових підстав для задоволення такого позову. А «середній розмір плати за користування земельними ділянками за результатами проведених аукціонів по області» не може бути належним обґрунтуванням для збільшення розміру орендної плати.

Нагадаю, чинним законодавством передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення прав та обов’язків. Відповідно до ст. 30 Закону від 06.10.98 р. № 161 «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Тобто змінити умови договору оренди земельної ділянки, можна але лише за згодою Держгеокадастру та сільгосппідприємства.

Погроза – недостойний метод 

Погрозу про ініціацію припинення договорів оренди в судовому порядку можна вважати дією, що вчинена з перевищенням повноважень.

Відповідно до ст. 32 Закону від 06.10.98 р. № 161 «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний:
• за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору;
• в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
• на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

У ст. 141 Земельного кодексу визначено, що підставами для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, або не за цільовим призначення та систематична несплата орендної плати.

Таким чином, якщо земельна ділянка (розмір орендної плати за яку відповідає нормам ПК) використовується без порушень цільового призначення та з дотриманням екологічних норм, а орендна плата сплачується своєчасно, то ніяких важелів впливу на таке сільгосппідприємство у Держгеокадастру немає. Можливо саме тому в засобах масової інформації керівництво Держгеокадастру наголошує, що вони носять рекомендаційний характер.